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26.03.2020

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19.03.2020

Wir informieren über die wesentlichen Fragen zur Krisensituation.

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Neues Rekordtief des Referenzzinses

03.03.2020

Auswirkungen auf die Mieten

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Zum Jahresende nachfolgend einige aktuelle Informationen:

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Neues Rekordtief des Referenzzinses

03.03.2020

Neues Rekordtief des Referenzzinses: Auswirkungen auf die Mieten

Der hypothekarische Referenzzinssatz für die Mieten ist um ein weiteres Viertelprozent
auf ein neues Allzeittief gesunken. Mit Wirkung ab dem 3. März 2020 beträgt er nur noch
1,25 Prozent. Der Hauseigentümerverband Schweiz empfiehlt den Vermietern, ihre
Mietzinse aufgrund der neuen Situation zu überprüfen.

Das Gesetz kennt bei Änderungen des Referenzzinssatzes keinen Automatismus, weder bei
Senkungen noch bei Erhöhungen. Die Kostensituation ist in jedem Mietverhältnis anders. Der
Hauseigentümerverband Schweiz empfiehlt den Vermietern daher, ihre Mietzinse aufgrund der
aktuellen Kostensituation zu überprüfen.

Jedes Mietverhältnis ist anders
Für Mietzinsanpassungen sind gemäss Mietrecht verschiedene Kostenfaktoren entscheidend.
Eine Reduktion des Referenzzinssatzes von 1,5% auf 1,25% entspricht einer
Mietzinsreduktion um 2,91%. Dagegen kann der Vermieter 40% der allgemeinen Teuerung
sowie Steigerungen der Unterhalts- und Betriebskosten (Gebühren, Liftabos, Versicherungen
etc.) aufrechnen. In zahlreichen Regionen werden für diese Kostensteigerungen von den
Schlichtungsbehörden jährliche Pauschalen von 0,5 bis 1% anerkannt. Zudem kann der
Vermieter seit der letzten Mietzinsänderung vorgenommene Investitionen für wertvermehrende
oder energetische Verbesserungen verrechnen:

Jährlich werden in der Schweiz von Privaten rund 12 Mrd. in Umbauarbeiten und
Renovationen von Liegenschaften investiert. Ein erheblicher Teil davon sind
wertvermehrende Investitionen. Insbesondere die Investitionen für energetische
Sanierungen werden aufgrund neuer Bau- und Energie-Vorschriften künftig noch zunehmen.
Die immensen Aufwendungen in den vergangenen Jahren konnten vielfach mit Zinssenkungen
verrechnet und so ohne grosse Mietzinserhöhungen ausgeführt werden. Daher gibt es selbst
in den Städten immer noch zahlreiche günstige Mietzinse. Seit über 20 Jahren werden im
Durchschnitt nur rund 16% des Einkommens für die Miete aufgewendet.

Senkungsanspruch nur bei Missbräuchlichkeit
Ein Senkungsanspruch besteht gemäss Gesetz generell nur dann, wenn der Vermieter mit
dem bestehenden Mietzins einen übersetzten Ertrag erzielt. Zulässig ist ab dem 3. März 2020
ein Nettoertrag auf den investierten Eigenmitteln von max. 1,75%; bei neueren Bauten eine
Bruttorendite von rund 3,25%. Ein Vermieter, der keinen kostendeckenden Ertrag erzielt, muss
den Mietzins nicht senken. Bei Altliegenschaften ist die Orts- bzw. Quartierüblichkeit des
Mietzinses entscheidend. Ein üblicher Mietzins muss nicht gesenkt werden. Können sich die
Mieter und Vermieter nicht einigen, so hat der Vermieter in einem allfälligen Verfahren den
zulässigen Ertrag oder die Orts- bzw. Quartierüblichkeit des Mietzinses zu beweisen. Die
Anforderungen an den Nachweis sind enorm hoch.

Nützliche Unterlagen und Hilfsmittel zum Thema Mietzinsanpassungen
Zu beziehen via Mitgliedersekretariat des HEV Schweiz, 044 254 90 20; MFleVl9wWFVGHUNTWEdVWUoeU1g@nospam:
- HEV-Handbuch der Liegenschaftsverwaltung (überarbeitete Auflage 2016)
- HEV-Broschüre: Zahlen & Fakten für die Mietrechtspraxis (überarbeitete Auflage 2018)
- Mietzinsrechner: https://www.hev-schweiz.ch/vermieten/mietverhaeltnis/mietzinsrechner/

Quelle: HEV Schweiz


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